Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса

+7 (499)-60-888-36
+7 (925)-834-00-09
Заказать звонок

Землеустроительные

Определение необходимой площади земельного участка
Определение нормативной необходимой площади земельного участка
 

1. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

Вопрос необходимой площади земельного участка сложен и разнообразен, попробуем в этой статье максимально просто рассмотреть на конкретных примерах, как определить нормативно-необходимую площадь земельного участка.
В настоящий момент при расчётах площади  земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, эксперты руководствовались  нормами действующего градостроительного кодекса РФ.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а так же ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются в соответствии с муниципальными правовыми актами. Такими актами являются «правила землепользования  и застройки», которые в силу своей публичной значимости утверждается представительным органом местного самоуправления. Опубликование муниципальных правовых актов, включая Правила Землепользования (далее ПЗЗ), обычно осуществляется в городских (районных) газетах, а также при наличии такой возможности размещаются в сети «Интернет».

При отсутствии принятых ПЗЗ, при расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, руководствуются иными действующими муниципальным правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами.

Правила включают в себя:
 
1. Порядок применения Правил и внесения в них изменений, содержащий положения:
- о регулировании землепользования и застройки органами местного
самоуправления (иными уполномоченными органами);
- об изменении видов разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
- о подготовке документации по планировке территории;
- о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
- о внесении изменений в настоящие Правила;
- о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
 
2.  Карту градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также карта (карты) с отображением границ зон с особыми условиями использования территорий, границами территорий объектов культурного наследия.
3. Градостроительные регламенты.
 
Таким образом, в теории, любое заинтересованное лицо при необходимости определения площади земельного участка обращается к сайту администрации муниципального района (где расположен земельный участок). Далее определяет с помощью  карты территориального зонирования название зоны, затем согласно текстовой части ПЗЗ определяет предельные параметры земельного участка.
 
Однако на практике, органы местного самоуправления систематически не дорабатывают по части разработки и принятия документов градостроительного зонирования, что приводит к несоответствию документов федеральному законодательству и ненадлежащему информационному обеспечению деятельности в данной сфере.
По данным Генпрокуратуры за 2016 год, в соответствующих правилах повсеместно распространены случаи отсутствия предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства, неурегулированности порядка и сроков градостроительных процедур, наличия незаконных ограничений прав владельцев участков. В этой связи прокуроры понуждают органы местного самоуправления к утверждению таких правил.
Всего по итогам проверок прокурорами выявлено более 17 тыс. нарушений законов в названной сфере, для устранения которых внесено 4,4 тыс. представлений, возбуждено 122 дела об административных правонарушениях, на незаконные правовые акты принесено свыше 3 тыс. протестов, в суды направлено 213 заявлений. По инициативе прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности уже привлечено более 240 лиц.
Так, 19 субъектов Российской Федерации до сих пор не в полной мере обеспечены правилами землепользования и застройки. Среди них — Республика Дагестан, Алтайский край, Архангельская и Московская области, Ненецкий автономный округ.
 
Далее, рассмотрим варианты расчета нормативной площади земельного участка при условии отсутствии принятых ПЗЗ, или при отсутствии в правилах соответствующих норм предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства.
При расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства недвижимости по функциональному назначению, будем руководствоваться действующими муниципальными правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, градостроительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и иными правилами.
 

2. Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом

2.1. Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом согласно СП 30-101-98 .

 
Если вы наткнулись на просторах интерната на данную статью, то наверняка Вам знаком такой документ как СП 30-101-98  «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
Данный документ очень доступно, на конкретных примерах объясняет расчет площади земельного участка по формуле:
 
S = S x У ,
где S - нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м²;
S - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м²;
к У - удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности      (таблица приложения А).
 
Укажем, что данный документ является действующим, однако после  вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2005 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства  (см. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года).  Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок  под ним) предусмотрено несколько. Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Действующая судебная практика показывает, что использовать данный документ в практическом плане трудно, так как формально термины, используемые в нем (кондоминиум) в настоящие время не используются в действующем законодательстве действующие градостроительные нормы и правила не ссылаются на СП 30-101-98.
 

2.2. Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом в Москве

 
Укажем, что расчет площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома в Москве,  как и в принципе все, что касается земли в Москве   тайна доступная не многим.
Для общего сведения укажем, что в Москве существует принятые правила землепользования и застройки, но они по форме и содержанию не соответствуют вообще ни чему (ни законодательству, ни одним другим принятым ПЗЗ), определить на основе Московских ПЗЗ невозможно ничего.
Далее укажем, что в Москве существует практика комплексного расчета площади и границ земельных участков в рамках проведения работ по проектированию межевания квартала. Подробно автор статьи не будет расписывать, что такое проект межевания, для чего нужен проект, как он разрабатывается, как принимается, с данной информацией вы можете ознакомиться  в Градостроительном кодексе РФ (ст. 43). Гневные статьи по практике разработке и принятия проекта межевания в Москве вы можете почитать на других информационных ресурсах в интернете, далее сразу перейдем к практической стороне вопроса и попробуем провести расчеты на основе методики утвержденной Москомархитектурой .
Итак, для наглядности воспользоваться ресурсом http://eatlas.mos.ru/. На данном ресурсе присутствуют  утвержденные проекты межевания кварталов. Открываем, для примера, квартал №148 ограниченный Барыковским переулком, улицей Пречистенка, улицей Остоженка, Лопухинским переулком.
 
   
Ниже представлен реальный проект межевания квартала и анализируем информацию представленную в нем. Основная информация которая нас интересует в данном документе это перечень нормативных актов на которые ссылаются авторы проекта. 
В перечне нормативных актов указаны:
- Градостроительный кодекс;
-ТСН 30-304-2000 г.Москвы (МГСН 1.01-99) Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы;
-Единые методические указания по разработке проектов межевания территории города Москвы (приказ по МКА от 13.02.2008 №13).
-
 
Проверим площадь земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва,  Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2 на соответствие требованиям градостроительных норм и правил, МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы» и требованиям единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы (приказ по МКА от 13.02.2008 №13), и проведем расчёт величины нормативно необходимой площади земельного участка в соответствии  с проектом   межевания квартала.
Производя расчет нормативно необходимой площади территории участка жилого дома расположенного по адресу: г. Москва,  Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2, необходимо указать что, согласно своду правил 42.13330.2016  (пунктам 5.5, 5.6, 5.7) при планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, ее этажности и плотности, местоположению с учетом историко-культурных, природно-климатических и других местных особенностей. Тип и этажность жилой застройки определяются в соответствии с социально-демографическими, национально-бытовыми, архитектурно-композиционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также возможностью развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур и обеспечения противопожарной безопасности.
В состав жилых зон могут включаться:
зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более);
зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 - 8 этажей, включая мансардный);
зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный);
зона застройки блокированными жилыми домами;
зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками.
В районах компактного проживания малочисленных народностей при формировании жилых зон и выборе типа жилищ необходимо учитывать исторически сложившийся уклад жизни населения.
Примечание. В региональных и местных градостроительных нормативах, правилах землепользования и застройки, а при их отсутствии - в градостроительной документации допускается уточнять типологию жилой застройки, а также предусматривать дополнительные ограничения по размещению отдельных объектов в зонах жилой застройки.
 Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей 5.1 Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом.
 

 

Таблица 5.1 - Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта

 
Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта
Норма площади квартир в расчете на одного человека, м
Формула заселения жилого дома и квартиры
Доля в общем объеме жилищного строительства, %
Бизнес-класс
40
k=n+1
k=n+2
10
15
Эконом-класс
30
k=n
k=n+1
25
50
Муниципальный
20
k=n-1
k=n
60
30
Специализированный
-
k=n-2
k=n-1
7
5
Примечания

1.  k - общее число жилых комнат в квартире или доме;  n- численность проживающих людей.
2.  В числителе - на первую очередь, в знаменателе - на расчетный срок.
3. Указанные нормативные показатели не являются основанием для установления нормы реального заселения.
 

Размер земельного участка при доме (квартире) определяется региональными градостроительными нормативами с учетом демографической структуры населения в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления. Допускается для ведения личного подсобного хозяйства выделение части земельного участка, недостающей до установленной максимальной нормы, за пределами жилой зоны. 

Таким образом, для проверки на соответствие нормам земельного и градостроительного законодательства размера земельного участка (предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома),  в соответствии  с проектом   межевания квартала, проведем расчёт величины нормативно необходимой площади земельного участка.
Расчёт нормативно необходимой площади территории участка жилого дома проведем в соответствии с МГСН 01-99, едиными методическими указаниями по разработке проектов межевания территории города Москвы (Приказ по МКА от 13.02.08 №13), Постановление Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01—99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки.
Отдельно укажем, что полученные расчетные показатели нормативно необходимой площади земельного участка могут быть не точными, так как исходные данные для вычислений  не подтверждены   данными технической инвентаризации и кадастра, а также натурными замерами. Границы строения расположенного по адресу: Москва,  Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2 построены на основе  данных картографической основы в М 1:2000 проекта межевания территории квартала № 148 района Хамовники, ограниченного улицей Остоженка, Барыковским переулком, улицей Пречистенка, Лопухинским переулком (3-й этап), а та же проекта усиления фундамента здания (см. приложения). 
Таблица№1
Расчет нормативно необходимой площади территории участка жилого дома расположенного по адресу: Москва,  Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2
Адреса
или иные характеристики строений, территорий
Уникальный номер здания, сооружения, зарегистри- рованный в ГорБТИ
Год постройки здания, сооружения
Площадь здания, сооружения во внешних габаритах цокольной части здания (кв.м)
Функциональное использование зданий, сооружений, территорий
Общая площадь жилых помещений зданий ( кв.м )
Общая площадь встроенных, встроенно- пристроенных, пристроенных нежилых помещений зданий, сооружений (кв.м )
Общая площадь отдельно стоящих нежилых зданий, сооружений
(кв.м )
Расчетные показатели участка
Нормативно необходимая площадь участка (га)
минимальная
максимальная
Лопухинский пер. д. 1А  стр. 2
17897
1913
753
Жилой дом
2184
195
 
0.1255
0.6
 
 
В соответствии с едиными методическими указаниями по разработке проектов межевания территории города Москвы (Приказ по МКА от 13.02.08 №13) п.6.3.3.1. Расчет минимальной величины нормативно необходимой площади для жилых и нежилых строений производится по формуле:
Sнц (Ж,НЖmin) =SЖ,НЖ *100/n застр
 
                            
Sнц (Ж,НЖmin)- фактическая площадь по наружному обмеру жилого или нежилого дома, строения площадь территории участка во внешних габаритах цокольной части здания.
 N-максимальная застроенность участка в квартале в соответствии СППМ от 11.10.05 г. №773-ПП .
Согласно Постановлению Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01—99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки»  к  территориям  морфотипа  традиционно-разноэтажного относятся территории кварталов, отвечающих следующим критериям:
     По кварталу в целом:
        - минимальная площадь территории - 1 га;
        - плотность застройки - не более 25 тыс. кв.м/га;
        - застроенность территории квартала - от 30 до 60%;
        - средняя этажность застройки в квартале - 3-4 этажа.
     По отдельным объектам:
        - этажность - не более 7 этажей;
        - длина здания - не более 80 метров;
        - территория участков исторических домовладений  -
          0,15 - 0,6 га;
        - объем застройки (суммарная поэтажная площадь)
          на территории участка исторического домовладения -
          2 000 - 18 000 кв.м.
При выделении территории квартала морфотипа допускается включение  в  границы  территории  морфотипа существующих зданий этажностью от 8 до 14 этажей,  площадь застройки которых не  превышает 20% от площади "пятна" всей застройки квартала.
 Исходя из вышеуказанных данных определим минимальную и максимальную площадь земельного участка при доме расположенном по адресу: г. Москва, Лопухинский пер. д. 1А  стр. 2.
Sнц (Ж,НЖmin) =SЖ,НЖ *100/n застр=753*100/60%=1255 кв.м. min площадь земельного участка
Согласно п. 6.3.3.2. единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы, расчет максимальной нормативно необходимой территории площади участка для жилых, нежилых домов и строений принимается в соответствии с ППМ от 11.10.05 №773-ПП «О внесении изменений в МГСН 1.01.99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы на территориях морфотипов исторической застройки. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01—99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки» По отдельным объекта территория участков исторических домовладений  может составлять 0,15 - 0,6 га.
Таким образом Sнц (Ж,НЖmax) = 6000 кв.м. max площадь земельного участка. 
 

2.3. Выводы по исследованию площади земельного участка под многоквартирным домом

 
1) Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта представлена в таблице №2 и составляет 
Sнц (Ж,НЖmin) = 1848 кв.м. min площадь земельного участка
Согласно Постановлению Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01—99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки» По отдельным объекта территория участков исторических домовладений  может составлять 0,15 - 0,6 га.
Таким образом Sнц (Ж,НЖmax) = 6000 кв.м. max площадь земельного участка.
2) Согласно проекту межевания территории  № 148 района Хамовники min площадь земельного участка расположенного по адресу: Москва,  Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2 составляет 0,089 кв.м., mix площадь земельного участка составляет 0,098 кв.м. Таким образом, проект межевания территории  № 148 не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы» и требованиям единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы (приказ по МКА от 13.02.2008 №13).
3) Проверить выводы, о площадях земельных участков представленные в проекте межевания № 148 (да и в принципе во всех остальных проектах межевания) не представляется возможным, так как во всех без исключения проектах отсутствуют формулы расчета этих площадей. Заметим, что на странице №4 проекта межевания квартала №148 по участку №4 (Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2) указана, что площадь земельного участка, рассчитанная Москомархитектурой соответствует нормам, при этом расчет площади произведен на основании документа  под названием «Обязательныя постановленiя Московской городской думы по строительной части 1871 года». 
4) Сами по себе МГСН 1.01-99 и «Единые методические указания по разработке проектов межевания территории города Москвы» в целом соответствуют требованиям градостроительных норм и правил (СП 42.13330.2016). Но на практике, при реальной разработке проектов межевания в Москве на их основе ни чего не считается. Итоговые суммы пишутся такие, какие нужны правительству города Москвы. 
 

2.4.  Вывод по теме

 
В настоящий момент в законодательстве отсутствуют  четкие нормы и методики расчета нормативной площади земельного участка под многоквартирным домом.
По этой причине при расчётах нормативной площади земельного участка можно  руководствоваться методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах СП 30-101-98, или нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы» МГСН 1.01-99.
Однако в контексте судебной экспертизы вопрос о корректности использования данных нормативных актов остается открытым.
 

3. Расчет площади земельного участка под объектами промышленных предприятий.

Как указывалось ранее, согласно ГК РФ, предельные минимальные и  максимальные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства устанавливаются в соответствии с  правилами землепользования  и застройки. При отсутствии принятых правил, при расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства  по функциональному назначению, руководствуются действующими градостроительными нормами и правилами.
При расчете площади земельных участков необходимых для эксплуатации промышленных объектов руководствуются нормами СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий».
Расчет площади земельного участка осуществляется исходя из плотности застройки земельного участка. Плотность застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения, а также резервные участки на территории объекта, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений), при этом размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.  В таблице приложение В СП 18.13330.2011 указаны показатели минимального коэффициента застройки территории производственных объектов.
 
площадь земельного участка рассчитывается по формуле:
S мах.норм.=Sзастройки* Pmin
Где:
Sмах.норм. – максимальная нормативная площадь земельного участка необходимая для эксплуатации объекта производственного назначения;
Sзастройки - сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов;
Pmin - минимальная плотность застройки, в %.
 

3.1. Пример расчета площади земельного участка под объектами промышленных предприятий.

 
Определим (согласно градостроительном нормам и правилам ) нормативную площадь земельного участка необходимую для использования земельного участка, расположенного в производственной зоне П  городского округа Электросталь предназначенного для использования здания с кадастровым номером 50:46:0030301:166.
Далее графически (на основе данных топографической съемки) определим границы земельного участка и площадь застройки здания с кадастровым номером 50:46:0030301:166.
Далее определим площадь земельного участка нормативно необходимого для использования складского здания согласно приложению, В. СП 18.13330.2011.
 
Приложение В
 Показатели минимальной плотности застройки земельных участков производственных объектов
Отрасль производства
Предприятия (производства)
Минимальная плотность застройки, %
Химическая промышленность
1 Горно-химической промышленности
28
 
2 Азотной промышленности
33
 
3 Фосфатных удобрений и другой продукции неорганической химии
32
 
4 Содовой промышленности
32
 
5 Хлорной промышленности
33
 
6 Прочих продуктов основной химии
33
 
7 Вискозных волокон
45
 
8 Синтетических волокон
50
 
9 Синтетических смол и пластмасс
32
 
10 Изделий из пластмасс
50
 
11 Лакокрасочной промышленности
34
 
12 Продуктов органического синтеза

 

32
 
Исходя из требований СП 18.13330.2011 для объекта производственного назначения по производству изделий из пластмасс минимальная плотность застройки составляет 50%. Тогда максимальная площадь земельного участка согласно требованиям СП 18.13330.2011 составит:
2457кв.м.(фактическая площадь застройки)/0,5 (процент застройки 50%) = 4914 кв.м. (максимальная площадь земельного участка исходя из максимального процента застройки).
 
 
 
 
Заявка на рассчет стоимости услуг
Гарантируем охранность и неразглашение Ваших личных данных
Отзывы и благодарности